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        業主在小區的權益遭到損壞,物業服務公司需要擔責嗎

        發布時間:2016年4月6日 瀏覽次數: 1211

        某物業公司與業主盧某所在的小區簽訂了5年的物業管理服務合同,約定由物業公司提供該小區的保安服務。2014年1月23日晚9點左右,盧某在其居住大樓的電梯內遭受不法分子襲擊并因此而受傷。盧某因此將該物業公司訴至法院,要求解除物業管理服務合同,并賠償其醫療費、誤工費、交通費、營養費、護理費、整容費、學習中斷費及精神損失費共計7萬元。在這個涉及物業服務中保安義務的案例中,原告有人身傷害、財產損失,但法院最后判決物業服務公司無需賠償盧某,請問對于物業服務公司承擔法律責任的范圍和歸責原則、法律上是如何規定的?

        案例分析:

        本案例應以過錯歸責原則認定被告是否應賠償原告。

        《物業管理條例》中對保安的義務有以下規定:

        一是保安義務是一種法定的消極義務?!段飿I管理條例》第四十七條規定:“物業服務企業應當協助做好物業服務區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。物業服務企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業服務區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。”由該規定可見,物業服務公司的安全防范工作僅限于“發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。”在安全事故發生的條件下,保安義務是一種消極的安全防范義務,而不是積極的安全保護義務,而且該條規定也沒有強制物業服務公司聘請保安人員。

        二是保安義務也是一種合同義務?!段飿I管理條例》第三十六條規定:“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”這條規定從側面強調了保安義務具有約定性,其規定“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”這個規定包含三個層次內容:物業服務合同是業主和物業服務公司之間權利義務產生的前提;物業提供的保安服務是雙方在合同中約定的內容;物業服務企業在未能履行物業服務合同約定的前提下,導致了業主人身、財產安全受到損害,應當依法承擔法律責任。

        物業保安義務具有“雙重性質”,既有法定性,也有契約性。法定性為根本性質,起著概括規定、約束限制物業保安合同的作用;契約性為首要性質,在適用上為第一位,即有契約依契約,無契約依法定或者契約違背法定時依法定的適用順序。因此在確定物業保安義務法律責任的歸責原則時候,必須區分有無契約存在,契約是否約定清晰明確:一是無過錯責任,以未約定或者約定不明物業保安服務及合同約定違反法定為前提?!段飿I管理條例》第四十七條明確規定了物業服務公司應做到最低保安義務,物業服務公司必須知道法定保安義務,并且符合最低保安義務,不得違反法律強制規定。二是過錯歸責原則,以合同明確約定物業保安服務為前提。物業服務公司如果已經盡職盡責履行了合同規定的保安服務,業主仍然產生損失,或者完全由于業主自己的過錯導致損失,物業則不承擔賠償業主人身、財產的損失;如果未能履行或者完全履行規定的保安服務,導致業主人身、財產損失,物業服務公司必須在過錯范圍內承擔賠償責任;若業主與物業服務公司同時存在過錯,則雙方按各自過錯的比例,由法官自由裁量各自承擔的責任。

        本案例中該公司已經在小區設置了門衛崗及保安員,盧某不能提供其所遭受襲擊系該公司不履行職責所致的證據,故該公司在盧某被襲擊事實中沒有過錯,物業公司無需賠償。

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